全球微动态丨聚焦多维深耕 营收利润双增 保利物业坚定走高质量的内涵式增长道路

2023年3月29日，保利物业披露了2022年全年业绩公告，核心数据依然保持高质量增长，年报数据显示，2022年公司营收136.86亿元，同比提升26.9%，毛利达25.7亿元，同比上升27.8%，保利物业坚定走内涵式增长道路，利润增速跑赢营收增速，实现高质量的业绩增长。同时，现金及现金等价物达89.5亿元，现金规模持续增长，在手现金充沛，财务表现安全。

战略先发优势持续扩大，实现有质量的规模增长

【资料图】

作为最早提出大物业战略物企，得益于战略先发优势，保利物业在规模增长上始终处于行业前列。报告期内，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，在管面积约5.76亿平方米。从全国布局看，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，合同数量达2721个，在管项目数增至2089个。全国化布局进一步扩大，规模化优势持续上扬。

管理规模的增长，一方面源于大股东保利发展控股的稳健发展，为保利物业带来持续优质的业务增量。2022年，保利发展控股集团的合同销售金额排名行业第二，连续十三年蝉联“中国房地产行业的领导公司品牌”。截止2022年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积达313.3百万平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约34.3百万平方米。

另一方面，保利物业表现出强劲的第三方拓展能力。新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。非居业态收入占比同比提升3.1个百分点，收入结构进一步优化。

聚焦深耕，拓展有密度的规模扩张

在保持规模增长的同时，保利物业坚持“加强核心城市、核心业态与优质资源的三大深耕战略”，不断提升拓展质量，持续锻造核心竞争力。

在深耕区域方面，聚焦优质城市，通过发挥多业态协同拓展优势与加大核心城市拓展力度，实现核心区域的密度提升。年内新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，同比提升10.6个百分点，业务布局加速向核心城市集中，达成有密度的规模。

在深耕业态方面，作为行业内最早一批布局城市服务的头部物企，保利物业在商办、公建、城市服务等多个业态领域，非居业务规模与能力均处于行业领先地位。截止2022年末，非居项目签约占比达88.3%。全域服务、国资商办两把尖刀市场竞争力持续攀升。全域服务方面，通过做城市标杆、造品牌声势，实现全域服务从城镇走向城市。2022年城镇景区、轨道交通、教研物业等三大核心业态新签约单年合同金额占比达61.3%。进一步奠定全域服务市场领导地位；国资服务方面，发力通信、金融、交通等赛道，成功开拓中国移动、国家开发银行、农业银行、税务局、南粤交投等重点客户。

在深耕优质资源方面，2022年保利物业率先提出“装配式”服务模式，贴近细分行业场景进行标准化服务设计，同时基于服务模块化解构，升级差异化服务能力。在垂直服务领域，为客户提供因需组合的“装配式”服务。年报显示，年内新签约第三方项目中，保利物业单年合同金额千万级的项目数量达到35个，单年合同金额占比达到50.0%。仅环卫服务领域，保利物业通过引入市场化团队和产业方，组建的环卫合资公司——“保利环境”，以环卫基础服务为切入点，延伸打造环卫一体、秩序维护、交通辅助、市政管养、绿化维护等城市基础服务链。单年合同中标金额达3.3亿元，快速拓展深圳、扬州等多个大型环卫服务及城市大管家项目。

从城镇全域升级到城市全域，开创超大型城市服务新模式

保利物业发挥公服赛道优势，以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。在公共服务发端的浙江西塘镇，保利物业服务的范围已从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，全线服务收入规模稳步增长，实现可生长的嘉兴样板。

以广州海珠区为例的城市全域服务新模式

在此基础上，更以广州塔景区项目为代表，延伸出海珠样板，实现全域服务模式从城镇走向城市的可复制和迭代升级。2022年，保利物业在广州海珠区拓展了包括广州海珠国家湿地公园、海珠区文化广电旅游局、海珠区体育馆等在内的一批项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，区域在管项目超35个，单年合同金额超3亿，区域项目密度大幅提升，成功开创了超大型城市全域服务新模式。此外，保利物业还新进驻了广州南沙区大岗镇和东涌镇，实现品牌、规模的增强循环，真正将全域服务从海珠区向广州全市横向延伸，这也是全域服务模式在全国各地复制落地的一个缩影。

增值服务实现双增长，业务结构进一步优化

增值类业务相比基础物管服务抗周期性较弱，受环境影响也较为明显，增值服务掉速也是2022年上市物企的一个普遍表现。而保利物业在增值服务发展中表现出强劲增势。年报显示，保利物业社区增值服务收入约30.6亿元，较去年同期增长33.1%。利润同比增长35.6%，毛利贡献占比提升2.1个百分点，实现规模、盈利双增长。

增速的背后是模式的转变。经过多年探索实践，保利物业完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。通过产业能力与社区场景结合，发挥物业优势，推进垂直化产业打造升级。在社区中建立前置仓，聚焦米粮油等刚需重货，推出30分钟上门送达模式。目前，在全国已建设前置仓628个，打造多个千万级爆品。

上线业内首个一站式房屋全托品牌——保利托房，联动美居、家政等服务，将点状的经纪业务交易升级为长周期以房屋资产为核心的一站式服务，为业主提供房屋市场咨询、托管、养护、租售以资产为核心的一体化服务。首家门店广东佛山紫山店营业一周取得钥匙委托量，达到传统中介服务商3个月的委托量，试点租售业绩市占率商圈第一。通过强化客户服务体验改良传统商业模式、优化产品盈利模型，促进社区增值服务焕发出新的产业竞争力。

业内首个一站式房屋全托品牌

持续数字化创新，品质服务高位拔升

逆势中业绩保持高质量增长，离不开保利物业对服务品质的坚持。满意度始终处于行业高位的保利物业，通过智慧化赋能和搭建长效品质机制两手抓，保持品质进一步登高。

在数字化赋能上，保利物业发布RADAR智慧服务系统，通过数字化基础，实现全流程、全业态服务标准和管理标准全覆盖，以片区化集约管理模式，实现劳动力与劳动工具综合统筹，通过区域资源联动，持续优化数字化在管理效率和服务品质的应用与实践力。

目前，该模式已于广州市保利西海岸项目落地试点。从安防巡逻、绿化保洁、设施设备维护、建立全时全域管理机制和业主实时反馈机制。以安防板块为例，西海岸设置了“天地人网”三层智慧安保系统，针对围墙、出入口、主要通道等重点区域进行24小时电子巡查，可以对人、车、物进行过滤分析，实现业主身份信息精准识别、外来人员轨迹数据实时记录，打造多维感知、信息可测、安全管控、实时预警的立体安保防控体系。

打造一站式生活服务中心模式，将原物业服务中心升级为生活服务中心。通过一块大屏、一台线上业务办理机，实现84%对客业务线上办理，以及服务全流程可感、可溯。集合多种经营资源、老幼专属活动空间。智慧片区化改造后，西海岸客户满意度从83分提高至92分，各项基础业务的办理效率提升近50%，实现服务品质的大幅跃升。

在品质长效机制构架上，保利物业协同保利发展控股，推进产品服务一体化建设。并在全国开展“品质进阶行动”，基于“三心三线”12个关键服务场景，通过细化服务行动、优化服务标准，以高品质服务提升用户感知。在人才队伍建设上，持续推进星辰铁三角、星耀公服专才、星耀商办专才、星海指挥官的培训项目，覆盖一线人员、项目经理、公司高管的不同层级，聚焦核心能力提升，持续锻造品质核心竞争力。

精益管理全面铺开钻石模型助推企业高质量发展

年报数据显示，2022年保利物业管理费用率降至8.8%，较去年下降0.5个百分点，精益管理初显成效。围绕降本增效，保利物业打造钻石项目评价模型，完善全面预算管理系统，成立财务共享中心，以全面精益管理助推企业高质量发展。

在项目精益管理方面，保利物业搭建《钻石项目评价模型》，以精益活动助力氛围营造，全面开启了精益管理提升工作。从全国110个典型项目中筛选出路径科学、过程精细、指标优益的钻石项目。总结提炼多维均衡的优质标杆项目经验，并在全国推广落地。

在预算及成本管理方面，深化全面预算管控，实现系统内外、全业态覆盖，以项目合同为最小单位施行全面预算，有效控制执行偏差度。通过三大业态，12000条成本数据，打造应用经验成本库，推进全周期成本管控。根据物业费单价和项目规模，将成本管控拆解到项目获取、进场、运营、退场四个阶段，对量、价、发生方式进行精准控制。定义科学成本，实现分档分级管理。

在组织人才管理方面，保持总部-区域-项目三级架构专业垂直化。专业公司为所辖业务线提供业务标准和赋能，加速垂直能力建设区域平台化。平台深耕当地资源，区域内协同拓展。同时，推动激励机制改革创新，建立限制性股票激励工具，完善核心团队中长效激励体系，激发团队战斗力。

未来，保利物业将继续秉持长期主义发展定位，深化高质量发展道路，充分践行央企物业公司的使命和担当，保持与国家战略同频共振，在“攻坚市场，登高品质，提效运营”领域持续发力，为实现“大物业生态平台首席运营商”的企业愿景扎实奋斗、锐意进取。

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